Schenken (deel) van een woning en de fiscale gevolgen

1. Schenking van een (deel van een) woning
2. Kwijtschelding van een (deel van een) koopsom

Hierover is discussie mogelijk, zeker gezien het verschil tussen WOZ-waarde en waarde in het economische verkeer. Bovendien is er verschil tussen een civielrechtelijke schenking en een schenking in fiscale zin. In dit artikel geven we een samenvatting van de door de Belastingdienst gehanteerde uitgangspunten voor de bepaling van de (al dan niet) belaste schenking.

Inhoud van het beleid
Uit het 45 pagina’s tellende bestand dat op grond van dit WOB-verzoek werd gepubliceerd, zijn verschillende zaken af te leiden. Zo wordt altijd eerst civielrechtelijk bezien of er überhaupt sprake is van een schenking. Kortom: is er volgens het Burgerlijk Wetboek sprake van overdracht van een woning tegen een vergoeding die lager is dan de marktwaarde van die woning? Alleen dan is er sprake van een schenking. Dat klinkt logisch, maar hoeft het niet te zijn. In tijden van dalende huizenprijzen, kan de marktwaarde lager liggen dan de WOZ-waarde. Maar voor vaststelling van de hoogte van de schenking, geldt in beginsel de WOZ-waarde als uitgangspunt.

We geven een aantal voorbeelden, waarbij we kiezen voor simpele (niet reële) getallen, om de voorbeelden leesbaar te houden. Het gaat immers om de denkwijze.

Voorbeeld 1 – WOZ > marktwaarde
Stel dat de marktwaarde van een woning 100 bedraagt. De WOZ is 130. Als de woning wordt verkocht voor 100, is er geen sprake van een schenking, ondanks het feit dat de WOZ 30 hoger ligt. Als de woning wordt verkocht voor 80, dan is er wel sprake van een schenking. Immers: de marktwaarde is 100 en dat is meer dan 80. Nu er civielrechtelijk sprake is van een schenking, wordt de hoogte van die schenking vastgesteld op basis van de WOZ.

De schenking is dus 130 -/- 80 = 50, ondanks het feit dat de woning voor 100 gekocht had kunnen worden.

Voorbeeld 2 – WOZ < marktwaarde
Stel dat de marktwaarde 100 bedraagt. De WOZ-waarde is 80. De woning wordt verkocht voor 80. Er is civielrechtelijk sprake van een schenking, want de verkoop gebeurt onder de marktwaarde. Dan wordt er naar de belastbaarheid gekeken: daarbij geldt de WOZ-waarde als uitgangspunt. De schenking is fiscaal-juridisch nihil, want 80 (koopsom) -/- 80 (WOZ) = 0.

Er is dus wel in civiel opzicht sprake van een schenking, alleen is die niet belast.

Als iemand een woning schenkt, is het object van die schenking dus de woning. In dat geval geldt als uitgangspunt voor de belasting de WOZ-waarde. Een andere optie is om de woning te verkopen om vervolgens de overeengekomen verkoopsom kwijt te schelden. In dat geval is het object van de schenking in principe gewoon ‘geld’ en niet ‘de woning’. En in theorie is de hoogte van de schenking in dat geval niet de WOZ-waarde, maar de kwijtgescholden koopsom. Die zou gebaseerd moeten zijn op de marktwaarde (en niet de WOZ-waarde). Kortom: in dat geval zou de schenking dus de marktwaarde zijn. U begrijpt dat dit een rare situatie is. Daarom hanteert de Belastingdienst een andere stelregel voor berekening van de hoogte van de schenking:

• Is het object van schenking de woning, dan is de WOZ-waarde de schenking (onveranderd)
• Is het object van schenking een kwijtgescholden koopsom, dan geldt als uitgangspunt de marktwaarde van de woning, maar alleen als niet meer dan 90% wordt kwijtgescholden. Wordt 90% of meer kwijtgescholden, dan ziet de Belastingdienst dit als schenking van de woning zelf en geldt dus het uitgangspunt WOZ-waarde ter bepaling van de hoogte van de schenking.

Voorbeeld verschil schenking of kwijtschelding
A verkoopt een woning aan B voor 120. Dat is ook de marktwaarde. De WOZ van de woning is 100. A scheldt de koopsom voor de helft kwijt. De schenking is dan dus 50% x 120 = 60. Zou A de hele koopsom kwijtschelden, dan is de schenking niet de kwijtschelding van 120, maar de woning zelf. En dan geldt de WOZ als uitgangspunt.

Ofwel, de schenking is dan 100. Dit geldt vanaf een kwijtschelding van 90% van 120 = 108.

Let op! Keuze tussen lagere verkoopsom of kwijtschelding
In dit voorbeeld hebben A en B een keuze: ze hadden ook kunnen kiezen om in plaats van kwijtschelding van 50% van de koopsom, de verkoopprijs op 60 te zetten. In dat geval zou de schenking bedragen WOZ -/- koopsom = 100 -/- 60 = 40. Kortom: er verandert in hun financiële afspraak helemaal niets, behalve het technische aspect dat de koopsom lager wordt vastgesteld in plaats van kwijtschelding van de helft van de koopsom. In deze situatie is de belastbare schenking 20 lager (60 -/- 40).

Zou de WOZ-waarde hoger zijn dan de marktwaarde, dan was het precies andersom! In dat geval zou kwijtschelding fiscaal voordeliger zijn.

Combinatie: (te) lage koopsom èn kwijtschelding
De Belastingdienst is consequent: in een combinatie van schenking en kwijtschelding, worden deze handelingen als twee schenkingen gezien, waarbij twee verschillende uitgangspunten genomen moeten worden.

Voorbeeld combi lage koopsom en kwijtschelding
E heeft een woning met een WOZ van 150 en een marktwaarde van 180. E verkoopt de woning voor 80 aan F. Vervolgens scheldt E deze verkoopsom kwijt. Er is civielrechtelijk sprake van een schenking op het moment dat de verkoopwaarde lager wordt vastgesteld dan de marktwaarde.

Dat is moment 1. Moment 1 wordt gezien als schenking van een deel van de woning. Die schenking wordt begroot op 150 (WOZ) -/- 80 (verkoopprijs) = 70. Vervolgens wordt 80 van de verkoopsom kwijtgescholden. Dat is meer dan 10% van de marktwaarde van de woning. Dus geldt de kwijtschelding zelf als schenking.Dat gebeurt op moment 2. Die schenking is 80 (de kwijtschelding).

De totale belastbare schenking bedraagt 150 (70 + 80).

Op basis van de openbaar geworden teksten van de belastingdienst, heeft het Ministerie van Financiën op 24 juni 2022 een Besluit nr. 2022-0000013460 over waarderingen binnen de Successiewet, geactualiseerd en opnieuw uitgebracht. Het besluit bevestigt bovenstaande waarderingswijze. Let wel! Het besluit behelst meer dan alleen waarderingen van een woning of kwijtschelding van de koopsom. Ook de waardering bij erfenissen, quasi-wettelijke verdelingen of pensioenindexeringen zijn in het besluit verwerkt. Deze onderdelen gaan echter de reikwijdte van dit artikel te buiten.

Nu u meer duidelijk heeft over de wijze waarop een schenking van een eigen woning, dan wel kwijtschelding van een koopsom wordt behandeld, kunnen wij vooor u uitzoeken welk van deze twee methoden tot de laagste aanslag schenkbelasting leidt. Let op: een dergelijke vorm van fiscale planning behoort niet tot het curriculum van een ‘gewone’ Erkend Financieel Adviseur. Daarnaast verwijzen wij u graag door naar een notaris, met deze informatie als handvat. Nog één belangrijk punt: het aangifteformulier schenkbelasting bevat nog de tekst, dat uitgegaan moet worden van de verkoopwaarde van de woning. Dat is dus niet juist, zoals blijkt uit het hierboven genoemde besluit.

Bron: SEH | Artikel kennisbank 2022.07.07